Nöbetçi Eczaneler
AGD HABER – Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) eylül 2026 verilerine göre konut fiyatları bir ayda yüzde 1,2, bir yılda yüzde 22,3 yükseldi. Enflasyondan arındırılmış yıllık değişim ise yüzde 5,7 düşüş olarak hesaplandı. Aynı dönemde Yeni Kiracı Kira Endeksi aylık yüzde 2,1, yıllık yüzde 26,6 arttı; reel olarak yüzde 2,4 geriledi. Veriler, konut edinmek isteyenlerle yeni bir eve taşınacakların karşılaştığı fiyat hareketlerinin ayrı ayrı izlenmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Üç büyük şehirde aynı tablo yok
Konut fiyatlarının yıllık artışı İstanbul’da yüzde 26,8, Ankara’da yüzde 22, İzmir’de yüzde 21 oldu. Aylık değişimler ise sırasıyla yüzde 2, yüzde 0,1 ve yüzde 1 olarak gerçekleşti. Yeni kiracı kiralarında yıllık artış İstanbul’da yüzde 35,5’e ulaşırken Ankara’da yüzde 25,1, İzmir’de yüzde 23,7 seviyesinde kaldı.
Türkiye ortalaması, farklı şehirlerde ev arayanların karşılaştığı koşulları tek başına açıklamıyor. Bir bölgenin yıllık artışıyla son ayın hareketi de farklı sorulara cevap veriyor. Bu nedenle tek bir orandan hareketle bütün konut piyasası için aynı yönde sonuç çıkarmak yanıltıcı olabilir.
Reel düşüş, etiket fiyatının düşmesi demek değil
Nominal değişim, fiyatın Türk lirası cinsinden hareketini; reel değişim ise bu hareketin genel fiyat artışları karşısındaki durumunu anlatıyor. Dolayısıyla nominal olarak yükselen bir konut fiyatı, enflasyondan daha yavaş artıyorsa reel gerileme gösterebiliyor. Bu ayrım, ev arayan bir kişinin geçen yıla göre daha düşük bir satış bedeliyle karşılaşacağını göstermiyor.
Barınmaya erişimi değerlendirmek için fiyat endeksinin yanında hane gelirinin, peşinat birikiminin ve finansman maliyetinin de dikkate alınması gerekiyor. Örneğin bir evin satış fiyatındaki artış yavaşlasa bile ailenin geliri aynı hızda yükselmiyorsa satın alma güçlüğü sürebilir. Bu, endeksin ölçtüğü fiyat hareketi ile bir hanenin ödeme kapasitesinin farklı göstergeler olduğunu açıklayan bir değerlendirmedir.
Konut fiyat endeksi neyi ölçüyor?
TCMB’nin yöntem belgesine göre hesaplamada, bankalara bireysel konut kredisi başvuruları sırasında hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları kullanılıyor. Değerlemesi yapılan konutun mutlaka satılmış veya krediye dönüşmüş olması gerekmiyor. Böylece gösterge, yalnızca gerçekleşmiş satışların basit fiyat ortalaması olarak okunmamalı.
Hesaplamada evlerin gözlemlenebilen özelliklerinden kaynaklanan kalite farkları ayrıştırılıyor. Teknik olarak hedonik yöntem adı verilen yaklaşım, farklı özellikteki konutların aynı sepete girmesinin fiyat değişimini yanıltmasını azaltmayı amaçlıyor. Endeksin temel yılı 2023; veriler aylık yayımlanıyor. Türkiye geneli gösterge ile bölgesel sonuçlar birlikte sunulduğu için ülke ortalamasının arkasındaki ayrışma da izlenebiliyor.
Yeni kiracı ile mevcut kiracının göstergesi farklı
TCMB uzmanlarının Yeni Kiracı Kira Endeksi’ne ilişkin yöntem açıklaması, bu serinin değerleme uzmanlarınca belirlenen güncel kiraya verilebilir bedellerden üretildiğini belirtiyor. Gösterge, yeni bir kiralama yapılması hâlinde karşılaşılabilecek piyasa koşullarına odaklanıyor; bütün kiracıların o ay fiilen ödediği tutarların ortalaması anlamına gelmiyor.
TÜFE içindeki gerçek kira göstergesi ise aynı konutların ödenen kiralarını izliyor. Kiracı değişiminin sınırlı olması nedeniyle yeni kiralamalardaki hareket, mevcut sözleşmeler üzerinden izlenen seriye gecikmeli yansıyabiliyor. Bu nedenle iki göstergenin birbirinin yerine kullanılması yerine, piyasadaki güncel hareket ile mevcut kira yükünü tamamlayan bilgiler olarak değerlendirilmesi gerekiyor.
Hane bütçesi için doğru okuma
Eylül tablosu, hem satın alma hem de yeni kiralama tarafında Türk lirası cinsinden artışın sürdüğünü gösteriyor. Buna karşılık reel değişim, fiyatların genel enflasyonla karşılaştırıldığında nasıl hareket ettiğini anlatıyor. Ev arayanlar açısından belirleyici olan, bu iki bilgiyi kendi gelirleri ve toplam barınma giderleriyle birlikte değerlendirmek.
Yeni Kiracı Kira Endeksi’nin oranı, her kira sözleşmesine otomatik uygulanacak bir zam oranı olarak da okunmamalı. İstatistiksel bir piyasa göstergesi ile sözleşmeye uygulanacak hukuki kurallar farklı işlevler taşıyor. Verinin temel katkısı, ülke genelindeki eğilimi ve şehirler arasındaki farkı görünür kılması.
Fotoğraf: Janosch Jost / Unsplash. Ücretsiz ticari kullanıma izin veren Unsplash Lisansı kapsamında kullanılmıştır. Temsilî görseldir; haberdeki belirli bir olayın veya kurumun fotoğrafı değildir.
Kaynaklar